6月初，黄埔九佛街枫下村改造项目首次开放安置房样板间。近千名村民相约而至，踩地砖、试门窗、看采光，曾无数次在脑海中描摹过的“好房子”，化作触手可及的实景。
作为中新广州知识城第二大改造项目，枫下村的回迁建设正全速推进。目前，首开区4个地块已全面开工，7777套回迁房冲刺年底封顶目标。最快今年下半年将启动首期摇珠分房，首批村民有望于2027年6月前拿到钥匙。
△村民参观样板房
从第一锤拆除到即将摇珠分房，枫下村七年改造路历经重重考验，而2024年起转为新模式迎来了破局时刻。
面对体量庞大、新旧模式转换等难题，黄埔政企协同突围，以政策创新、资金保障和攻坚决心，稳稳托起8000多名村民沉甸甸的安居梦，也为知识城片区实现产城融合注入动能。
产城融合热土
“巨无霸”改造全速推进
“阳台这么大，栏杆还是落地玻璃的，户型南北通透，采光特别好！”村民马小姐在样板间里来回走了几圈，不时举起手机拍照。另一位村民在看完全部细节后，由衷感叹了一句：“比想象中还要好。”
△枫下回迁房108m²户型阳台宽敞
连续4天，枫下回迁房建设工地办起“新家开放日”，首批开放108㎡3房2厅2卫实景样板间。现场除展示高标准的精装交付外，还将防水工艺、砌筑规范等隐蔽工程以剖面形式直观展现。对期盼回家的村民而言，这种摸得着、看得见的透明，比任何承诺都实在。
△回迁样板房展示工艺标准
枫下村改造进程备受关注，源于其在黄埔城市更新版图上的分量。
项目位于中新广州知识城核心区，是九佛街面积最大、人口最多的行政村。改造范围总用地面积122.48公顷，规划计容总建筑面积约383.65万平方米，规划人口超7万，是名副其实的“巨无霸”。
九龙大道、创新大道从两侧贯穿，周边重点集聚信息技术、新材料新能源、生物医药等现代产业。产业要聚集，人才要安家。枫下村的改造蝶变，直接影响知识城北部的职住平衡与人才留存。
2019年下半年，枫下村启动基础数据测量，进入改造的前期准备阶段；
2020年7月，第一栋房屋拆除，签约拆迁全面铺开；
2021年9月，区属国企科学城集团接手，接过了项目的接力棒；
2023年底，项目基础数据与实施方案相继获批，首开区4个地块完成招投标；
2024年3月，实施方案经村民全体表决通过，同年4个复建地块陆续全面动工。
从一纸蓝图到实景可见，枫下村如今建设进程明显提速。目前，首开区4个地块已全面开工，累计开工计容面积达69.88万㎡，建成后可提供7777套回迁房，现正全力冲刺2026年底首开区全面封顶目标。预计今年下半年进行首期摇珠分房，首批村民将于2027年6月前回迁新居。学校、养老及医疗等公建配套与路网建设在区职能部门与九佛街道主导下同步提速，全方位完善周边配套。
回望七年改造路，枫下改造项目未出现资金链断裂，临迁费发放稳定，回迁房交付在即。这种确定性，对一座超大体量的城中村而言，弥足珍贵。
新旧模式转换
“国企做地”让村民吃下定心丸
枫下改造走过七年，最关键的转折点出现在2024年。
因为启动早、区位好，枫下村原本一直按市场主导的旧模式推进。然而随着房地产迎来转折点，原开发企业经营困难、资金链断裂，项目改造困难重重、举步维艰。
2023年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，广州市自2024年起全面铺开“依法征收、净地出让”新模式改造，枫下村成了首批“吃螃蟹”的项目。
过去是“开发商-村民”的二元博弈，一旦开发商资金链出问题，整个项目就可能停滞；如今转向“政府主导，国企实施”，解决了传统改造中存在的过度市场化、碎片化、周期长等顽疾。枫下改造的转身，是广州城中村改造探索的重要试验。
但改革总要经历阵痛。随着市场环境变化和政策调整，原来的补偿标准、建设成本、资金平衡都需要重新评估。刚听说要转新模式时，村民心里直打鼓：原来签的合同还算数吗？
要解决这个问题，必须划出一条清晰的“底线”。黄埔区给出的答案是，已批复的复建安置总面积不变，已批复的临时安置费总额也不变。由此，新旧模式平稳衔接，让村民吃下定心丸。
△整体效果图
大方向定了，具体的账也算得明明白白。按照新标准，临迁费需要下调，经过全村表决获得村民同意。临迁费改为提前足额发放，村民无需担心利益受损。
其次是面积缺口难题。重新核算基础数据后，发现受测量时间差、历史加建无法认定等因素影响，存在面积缺口问题。九佛街道及项目想出了一个巧妙的办法，通过置换停车位使用权的方式解决。这样一来，村民不仅住进了新房，手里还多了车位，实际获得感并没有减少。
一次看似复杂的新旧模式转换，最终落实到了村民能理解、能接受的具体方案。那些最初的担忧，也随之消散。
确保这一切能顺利推进的，是资金的托底。作为全市城中村改造的主阵地和主战场，黄埔区先后推动30个项目转为新模式改造，获批城中村改造专项借款额度717亿元，而作为实施主体的区属国企在其中担当了重要的角色。
科学城（广州）城市更新集团有限公司作为改造主体，与中国农业发展银行签订协议，获得70亿元专项借款，主要用于推进项目改造及创新安置模式，从源头上保障了回迁房建设和临迁费发放不会断流。
△项目建设照片
在新模式的基础上，枫下村还借着新政的东风，用活了房票制度，进一步加速回迁路。
2024年，广州成为全国首个探索城中村改造房票安置政策机制的一线城市。枫下村城中村改造项目成功完成了黄埔区第一单跨区使用房票，打破了“拆迁就得回原地”的固定路径。用村民自己的话说，要现房就去买现房，要学区房就去挑学区房，家里有老人需要电梯房的，都能马上解决。
△九佛街枫下项目开出的第一张跨区房票
截至目前，黄埔区城中村改造项目已通过房票认购商品房共7934套、78万平方米、涉及资金136亿元，累计房票核发56645张、使用专项借款资金76亿元，已核发的房票每年应可节省临迁费超过2亿元，其中枫下村已发放房票超720张，认购金额约11.5亿元，预计可去化商品房约675套。
多数村民还是选择回知识城安家，毕竟这里是土生土长的地方，像科城·新世代等楼盘就承接了不少枫下村民的房票认购。也有少数人跨区置业，把家安到从化、花都、天河等地。一张房票，既盘活了市场，也把选择权交还到了村民手里。
匠心打造“好房子”
毫厘之间处处用心
枫下改造项目的用心，还体现在“好房子”的细节上。
顺应房地产行业迈向高质量发展的新趋势，国家提出“好房子”建设号召，枫下村回迁房样板房之所以让村民满意，关键在于户型“按需定制”。项目广泛征集村民意见，规划了从38㎡单身公寓到188㎡大宅等8种户型，精准匹配不同家庭需求。
△枫下回迁房108m²样板间
其中，38㎡小户型更是替村民精打细算的缩影。考虑到产业园周边单身公寓租金高、易出租，项目特意将其集中布局在邻近园区的1号地块，方便日后统一招租与管理，为村民锁定了一笔长远的财产性收入。
从地块布局、楼栋朝向，到装修阶段的插座定位、空调机位摆放等，科学城集团和村委都反复推敲。项目还参考了现代流行的户型设计，做大阳台和入户花园。特别是入户花园，能把鞋子、雨伞这些杂物收纳起来，邻里之间也清爽。
对村民来说，这套房子不仅承载着未来，也连着乡愁。祠堂修旧如旧，为了护住三棵古树资源，1号地块改了规划，改建成古树小广场。同步配建九年一贯制学校、幼儿园、卫生服务中心等，实现家门口“一站式”生活，也是15分钟社区生活圈规划建设、完整社区建设的生动体现。
△项目地块一配套设施效果图
今年，黄埔区城中村改造进程持续加快，截至目前，30个新模式60个地块已全部开标动工，安置区建设正式步入拔地而起、拔节生长的“快速通道”，枫下村数千户村民迎来“迁新居、启新程”的图景，正是中新广州知识城从产业新城迈向宜居宜业之城的缩影。
产业在这里集聚，人才在这里落脚，而一个个像枫下这样高品质、有温度的安置社区，正是这座新城能留住人、扎下根的底气所在。枫下转新重生之路，丈量的是一条有800多年历史的村落的安居梦，也是一座产业新城的成长轨迹。
来源：广州黄埔发布
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